戸建て投資のメリット・デメリット｜儲からないと言われる理由と対策を解説
mtrust_apartment
「投資用に戸建てを購入すれば、自分が住むこともできるの？」「戸建て投資って儲からないのかな？」と興味を持っていませんか？
実際、戸建て投資であれば「賃貸」「居住」「売却」を選ぶことができて、ライフステージの変化にも柔軟に対応できます。
今回は、千葉県で戸建て賃貸住宅を建てているIDQ architectが、戸建て投資のメリット・デメリットについて解説します。
| このコラムのポイント |
|
Contents
戸建て投資とは
戸建て投資とは、戸建て賃貸住宅を購入して、家賃収入を得たり売却益を得たりする投資方法です。「新築戸建ての不動産投資」と「中古戸建ての不動産投資」があります。
親から相続された家を賃貸に出したり、転勤で持ち家を賃貸に出したりするケースも含まれます。
不動産投資の選択肢には「アパート」「区分マンション」「店舗」「土地活用」などもありますが、戸建て投資ならではのメリットがあることをご存知ですか？
不動産投資を検討されている方は後悔しないためにも、戸建て投資のメリット・デメリットを確認しておきましょう。
戸建て投資のメリット
戸建て投資には10個のメリットがあります。
1.初期費用を抑えて投資を始められる
土地に建物を建てる場合、木造建築の工事費が最も安くなります。50坪の土地に「戸建て」「アパート」「マンション」「テナント」を建てる場合の初期費用の比較表を作成しましたが、戸建て投資は初期費用を抑えて投資を始められます。
[物件種別]50坪の場合の建築費用
| 戸建て | 1,500万～3,000万円 |
| アパート | 3,700万～6,250万 |
| マンション | 7,600万円～30,000万円 |
| テナント | 2,000万円～3,000万円 |
※建物の仕様や立地条件などで建築費用は変動します。
2.競合物件が少ない
戸建て賃貸住宅の供給量はアパートやマンションと比較すると低いです。弊社がYahoo不動産で調査した結果、戸建て賃貸住宅は賃貸物件全体の3.7％しか供給されていません。つまり、競合物件が少ない状況です。
戸建てはプライバシーを確保しやすいため、小さな子どもがいる方やペットと一緒に住みたい方から人気があります。またコロナ禍でテレワークが推奨されたことにより、ワークスペースを確保しやすい戸建て賃貸住宅を希望される方が増えてきています。
戸建て賃貸住宅は供給が少なく需要が多いため、安定した不動産経営がしやすいです。
3.郊外でも賃貸需要が期待できる
戸建て賃貸住宅を希望するファミリー世帯は、交通の利便性より子どもの教育環境や生活環境の豊かさを重視する傾向があります。自然が豊かで静かに暮らせる場所を好むことが多いです。
アパートやマンションは単身世帯、二人世帯の入居者が多いため、交通の利便性が重視されます。そのため、駅近の物件でなければ需要が見込めませんが、戸建て賃貸住宅であれば郊外でも需要が期待できます。
4.入居期間が長い傾向がある
戸建て賃貸はファミリー層が入居することが多いため、入居期間が長い傾向があります。
[平均居住期間]
- 単身：3年3ヶ月
- ファミリー：5年2ヶ月
〈引用：公益社団法人日本賃貸住宅管理協会日管協総合研究所「日管協短観」>
子どもが幼稚園や小学校に入学後は転校させたくないと長く住み続ける方が多く、平均居住期間が長くなります。居住期間が長ければ、入居募集業務の手間が省けます。
5.共有部分の管理が不要
戸建て賃貸住宅には共有部分(ラウンジ、ロビー、駐輪場など）がありません。そのため、共有部分の管理業務が不要です。アパートやマンションで発生する入居トラブルやクレーム対応に追われずに済みます。
戸建て賃貸住宅のお手入れは入居者が基本的に行います。オーナーは設備の故障時やちょっとした庭のメンテナンスに対応するだけで済むため、賃貸物件の管理業務の負担が少ないです。
6.建て替え・リフォームがしやすい
戸建て賃貸住宅は建て替えやリフォームがしやすいです。なぜなら、入居者が退去するタイミングで工事を検討できるためです。
アパートを建て替える場合は、入居者の立ち退き交渉を行う必要があります。住民が立ち退きに非協力な場合は立ち退き交渉が長引き、立ち退き料（家賃5〜6ヶ月分）を支払わなければいけません。戸建て賃貸住宅であれば、このような面倒な手続きを行わずに済みます。
7.節税効果が大きい
木造住宅は法定耐用年数が短いため、大きな節税効果が見込めます。
法定耐用年数とは、減価償却資産（固定資産）を使用できる期間のことです。
〈法定耐用年数〉
- 木骨モルタル造 20年
- 木造・合成樹脂造 22年
- れんが造・石造・ブロック造 38年
- 鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造 47年
2000万円の建物を建てた場合、木造は約90万円/年を経費で落とせます。その一方で、鉄筋コンクリート造は約42万円/年を経費で落とせます。つまり、木造の方が減価償却スピードが早いため大きな節税効果が見込めます。
8.住宅・宅地は資産になる
戸建て賃貸住宅の場合、物件価格に占める土地部分の割合が大きいです。建物は経年劣化して資産価値が下落しやすいですが、土地の資産価値は下落しにくいです。
戸建て物件であれば、建物を解体して土地を売却できます。このようなメリットがあるため、資産として戸建てを保有する人も多くいます。
9.幅広い利用用途がある
戸建て賃貸住宅は賃貸物件の他にも、幅広い利用用途があります。
[戸建ての利用用途]
- 自分で住む
- 親に住んでもらう
- 子どもに相続する
- 賃貸オフィスにする
- 店舗併用住宅に改装する
- 更地にして土地を売却する
アパートやマンションだと利用用途が限られますが、戸建て賃貸住宅だと選択肢が多いです。
10.高い利回りを狙える
戸建て賃貸住宅の平均利回りは7％となっており、他の物件と比較しても同じぐらいの水準です。
- 区分マンション：7.02％
- 一棟アパート：8.06％
- 一棟マンション：7.60％
＜出典元：収益物件 市場動向四半期レポート>
しかし、55坪の敷地に2棟の物件を建てて不動産経営すれば、利回り10％を狙うことも可能です。
利回り10％以上が期待できる戸建て投資に興味がある方は、IDQ architectの戸建て賃貸住宅商品をご覧ください。
戸建て投資のデメリット
戸建て投資のデメリットは3つあります。
1.空室時の家賃収入がゼロになる
戸建て投資では1世帯に物件を貸し出すため、退去後に次の入居者が決まるまで家賃収入がゼロになる可能性があります。退去時にローンの支払いなど資金繰りに困らないように、得た収益を積み立てておかなければいけません。
戸建て投資でも家賃収入に対するリスク対策ができる「2戸1セット戸建て商品」などがあります。
2.経営規模の拡大スピードは遅い
戸建て投資は1軒分の賃貸収入しか得られないため、新たな物件を購入する資金が貯まりにくく、経営規模の拡大に時間がかかります。
また戸建て投資は事業性が低いとみなされて、アパートやマンションと比較すると融資が受けづらい傾向があるため、レバレッジを効かせたい人には不向きです。
しかし、ローリスクで投資を始めたい人には向いています。戸建て投資で利益を得た後にアパートやマンション経営を始める方法もおすすめです。
3.ローンを組みにくいケースがある
戸建て投資は事業性が低いとみなされるため、融資が受けにくく借入可能額も少ないです。
とくに中古戸建ては資産価値が低いため、担保の価値がないとみなされやすく、メガバンクや都市銀行、地方銀行では融資できないことも多いです。日本政策金融公庫やノンバンクを検討することになりますが、金利が高くなります。
そのため、中古戸建てを購入する場合は資金を用意しておく必要があります。新築戸建ては担保の価値があるとみなされるため融資が受けやすいです。
中古戸建て投資or新築戸建て投資どっちが向いている？
戸建て投資には「中古」と「新築」がありますが、どちらが向いているか人によって異なります。
中古戸建て投資が向いている人
| 中古戸建て投資が向いている人 |
|
中古戸建ては価格が安いです。入居者が最低限住めるようなリフォームを行わなければいけませんが、物件購入費＋リフォーム費を安く抑えられます。
ボロ戸建てを購入して入居者を見つけられれば、高い利回りを狙うことも可能です。また、中古物件は減価償却期間が短くなるため、物件の購入費を経費で落とせます。
さまざまなメリットがありますが、中古物件は担保価値が低く融資が受けにくいです。また、物件に欠陥がないかホームインスペクションを実施したり、メンテナンスを実施したりしなければいけません。そのため、不動産経営に関する知識が必要になります。
新築戸建て投資が向いている人
| 新築戸建て投資が向いている人 |
| ・投資初心者の人 ・ローリスクの不動産経営をしたい人 ・融資を受けたい人 ・親から相続した土地を持っている人 |
新築戸建てであれば、15年程は大きなメンテナンスが発生にくいため、費用がかかりにくいです。水廻り設備（キッチン・浴室・洗面所・トイレ）の故障や屋根・外壁の雨漏れなどのリスクが低いため、不動産投資の収支計画の予測が立てやすいです。
新築物件は人気が高く入居者も集めやすいため、安定した経営ができます。
親から土地を相続した場合、1,500万円程度で戸建てを建てられるため、少ない予算で不動産経営に挑戦できます。ファミリー世帯向け戸建ては郊外でも需要があるため、どのような土地でも活用できます。
戸建て投資が儲からないと言われるのはなぜ？
戸建て投資は一軒分の家賃収入しか得られないため、資金が貯まりにくく、経営規模の拡大に時間がかかります。そのため、戸建て賃貸住宅は儲からないと言われているのです。
しかし、戸建て投資はローリスクな不動産投資方法です。初期費用が安く入居者が決定すれば、入居期間が長い傾向があるため安定収入が得られます。また、戸建て賃貸住宅であれば郊外でも需要が見込めます。そのため、比較的、どのような土地でも有効活用しやすいです。
まとめ
戸建て投資にはメリット・デメリットがあります。不動産投資はエリア特性やご自身の資金力、経営方針などを踏まえて投資方法を選択することが大切です。
エムトラストは設計から施工までワンストップで行えるため、賃貸物件の建築コストが抑えられます。不動産投資を検討している方は、収益物件を得意としているエムトラストにご相談ください。
