新築アパート投資の基礎知識｜メリット・デメリットを解説

2024年2月20日 2024年2月26日

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「親から土地を相続して収益性が高い新築アパート投資で儲けられるだろうか？」「新築アパート投資は、どのようなリスクがあるのだろうか？」と興味を持っていませんか？不動産投資で大切なことは、資金力や経営方針を踏まえた上で最適な投資方法を選択することです。

本記事では、投資用物件の建築を得意とするエムトラストが、新築アパート投資の基礎知識をご紹介します。

このコラムのポイント

アパート投資の平均利回りや平均費用を解説します
新築アパート投資のメリット・デメリットを確認しましょう
新築アパートの3つの始め方を解説します。

Contents

不動産投資の選択肢をおさらい
新築アパート投資のメリット
新築アパート投資のデメリットやリスク
新築アパート投資の選択肢は3つ
新築アパート投資の利回り相場は？
新築アパート投資の失敗を防ぐポイント
まとめ

不動産投資の選択肢をおさらい

不動産投資は大きく5つに分けられます。

	平均利回り	平均費用相場
アパート	7～8％	5,000万円
区分マンション	5～7％	1,900万円
一棟マンション	6～7％	15,000万円
テナント	5～7％	2,000万円
戸建て	6～8％	1,500万円

アパートはマンションやテナントビルより規模が小さく建築費用を安く抑えられて、区分マンションや戸建てより高い収益が見込める投資方法です。

新築アパート投資のメリット

アパート投資には「新築アパート」と「中古アパート」があります。新築アパートには5つのメリットがあります。

空室リスクが少ない

新築アパートは室内がキレイで設備も充実していることから、築年数の古い物件よりも好まれる傾向があります。賃貸物件を探すときに「新築」「築5年以内」と築年数を条件に絞り込んで物件探す人もいるため、高い賃貸需要が見込めるでしょう。つまり、中古アパートと比較すると空室リスクが少ない傾向にあります。

賃貸需要やトレンドに合う物件を経営できる

新築アパートを建築する際に、地域のターゲットに合わせたデザインや周辺の物件と差別化すれば空室リスクを下げられます。

IDQ architectでは、一級建築士だけでなくインテリアコーディネーターやガーデンデザイナーがチームを組み、入居者の暮らしが楽しくなるようなアパートを作っており高い入居率を維持しています。このように、新築工事時に他物件と差別化を図るなど戦略を立てておけば、入居希望者が集まりやすく退去してもすぐに埋まる可能性が高いです。

このように賃貸需要やトレンドに合う物件を経営できることもメリットです。

ランニングコストを抑えられる

新築アパートのメンテナンススケジュールでは、10～15年目頃に外壁・屋根の塗装工事が必要になります。10～15年目頃まで修繕が起きにくく、ランニングコストを抑えることが可能です。

一方で、中古アパートの場合は突発的な修繕が発生して臨時出費が発生する恐れが高いです。つまり、中古アパートと比較すると修繕が少なく臨時出費が発生しにくいため、不動産初心者の方も安心して不動産経営が行えます。

ローン計画を立てやすい

新築アパートは建物の資産価値が高く、事業性も高いとみなされて好条件で融資が受けやすくなります。金融機関は建物の担保価値や事業性から融資の金額や金利を決めています。新築アパートと中古アパートで比較すると、新築の方が融資額や金利、借入期間の条件が良いです。

[比較表]新築アパートと中古アパートの融資

物件種別	新築アパート	築30年アパート
価格	6,000万円	6,000万円
金利	1.5%	5%
期間	30年	20年

※アパートローンは金融機関により金利相場が変動します。

売却時に買い手を見つけやすい

新築アパートを立てて築10年以内であれば、買手が見つかりやすく売却できます。なぜなら、築浅アパートの供給数が少ないためです。外壁や屋根の修繕が必要になる前に手放せば、賃貸管理や修繕の負担を考えずに済みます。つまり、新築アパートであれば出口戦略が考えやすくなります。

新築アパート投資のデメリットやリスク

新築アパート投資にはデメリットやリスクも5つあります。

初期費用が高額になる

新築アパートの初期費用は高額です。弊社では木造アパート1室500万円で建てることができますが、それでも中古アパートと比較すると初期費用が高いです。

つまり、空室が出るなど不動産経営に失敗したら大きな損失を被ることになります。そのため、空室率が出ないような経営戦略を立てられる会社に相談するようにしましょう。

投資回収期間が長い

新築アパート工事費用は高額なため、投資回収期間が長くなりがちです。一般的に5〜10年内に投資費用を回収するのが理想とされていますが15年かかることもあります。

投資回収期間を短くするためには家賃を高く設定しなければいけません。そのため、高い家賃を設定しても入居者が入る競合物件と差別化した魅力的な物件を建てましょう。

家賃収入が発生するまで時間がかかる

新築アパート工事は計画と建築で1年前後かかります。新築アパート工事中に入居者募集ができますが内見ができません。

部屋のイメージパースをみて申し込みをするため、物件の仮押さえをする入居希望者もいます。物件完成後に契約キャンセルが出れば、3ヵ月間ほど入居者募集をしなければいけません。

新築工事や入居者募集を含めると、家賃収入が得られるまで1年ほど期間を要するため、すぐに収入を得たい方には不向きです。

過去の経営データを参考にできない

新築アパートは過去の経営データがありません。

中古アパートを購入する場合は、前オーナーから「入居者の属性」「入居期間」「賃貸収入」「利回り」の経営データがもらえます。そのため、経営データを見ながら中古アパートを購入すべきか判断できます。

新築アパートではこのような経営判断を参考にした判断が行えません。しかし、新築アパートの建築や経営実績を豊富に持っている会社であれば、実績に基づいた提案をしてもらえます。経営データを参考にしたい方は、綿密なシミュレーションをしてくれる相談先を見つけましょう。

資産価値と家賃相場の下落率が高い

新築アパートは資産価値と家賃相場の下落率が高いです。なぜなら、新築アパートには新築特有の「新築プレミアム」と呼ばれる付加価値が付いているためです。新築アパートに1度でも入居すると新築プレミアムの価値はなくなり、1～3割程度の資産価値がなくなると言われています

また、築年数が古くなる度に家賃収入も減ります。家賃収入は1年で1％程度低下します。つまり、30年後は新築当初の家賃から3割ほど下がるでしょう。しかし、競合物件と差別化した物件であれば退去も少なく、家賃相場の下落を抑えられます。

新築アパート投資の選択肢は3つ

新築アパート投資は3つの始め方があります。

所有する土地にアパートを新築
購入した土地にアパートを新築
建売の新築アパートを購入する

ここでは、それぞれのメリット・デメリットをご紹介します。

所有する土地にアパートを新築

相続された土地など、所有の土地に新築アパートを建てる場合は余裕のある資金計画で不動産経営が始められます。しかし、立地環境が選べません。アパートは単身者の契約が多く、交通の便など気にする方が多いため、立地条件で入居率や家賃相場は変動しやすいです。

そのため、郊外にある土地で不動産投資を始めたいとお考えの方は「アパート」「戸建て」「駐車場」などあらゆる提案できる会社に相談することをおすすめします。

購入した土地にアパートを新築

購入した土地にアパートを新築する場合は、立地環境や規模を自由に選べるため不動産経営戦略が立てやすくなります。専門業者に相談すれば、収益性の高い新築アパートが建てられるでしょう。

しかし、土地代＋アパート代となるため、ある程度の資金力が必要になります。投資回収期間も長くなるため、少しでも不安がある方は、投資シミュレーション表や資金計画表を作成してもらってください。

建売の新築アパートを購入する

建売の新築アパートを購入すれば資金計画が立てやすいです。不動産会社の不動産経営の戦略を聞いて気に入ったら物件を購入するだけで済むため手間がかかりません。すぐに賃貸経営を始められます。

しかし、アパートの間取りや設備は選べません。そのため、競合物件と差別化できているかを調べた上で購入するようにしましょう。

新築アパート投資の利回り相場は？

新築アパート投資の実質利回り相場は3～8％です。利回りの計算方法は以下の通りです。

表面利回り＝年間賃料収入÷建築費
実質利回り＝（年間賃料収入－諸経費）÷物件価格

新築アパート投資の実質利回りが3％を下回ると経営が悪化してしまいます。そのため、理想の利回り5～8％を目指して不動産経営しましょう。

プロの専門業者に相談すれば利回りを教えてもらえます。しかし、その際は利回りだけでなく、経営戦略を聞き信頼できる相手かどうかを見極めるようにしましょう。

新築アパート投資の失敗を防ぐポイント

新築アパート投資を始める前に失敗を防ぐポイントを確認しておきましょう。

賃貸需要をしっかり調査する

新築アパートは賃貸需要がある地域に建てることが基本です。そのため、賃貸需要があるか調べておきましょう。賃貸需要の調査方法には3つの方法があります。

1. インターネット調査

統計局や自治体のホームページで地域の人口動態をチェックする
部屋探しポータルから家賃相場を調べる
部屋探しポータルから競合物件を調べる

2. 賃貸仲介会社に聞く

賃貸仲介会社に電話をして地域の賃貸市場を聞く

3.地域に足を運んでみる

土地の周辺を歩き回ってみて様子を確認する
どのような属性の人が住んでいるかを確認する

出口戦略を考える

新築アパートは中古アパートより出口戦略が立てやすいため、建築前に考えておきましょう。出口戦略とはアパートを売却して、売却益で投資分を回収することをいいます。

新築アパートを長期保有して安定収入を得るのも1つの選択肢です。また、新築アパートの資産価値が低下したり修繕負担が増加したりする前に売却して売却益を得るのも1つの選択肢といえます。さまざまな選択肢が選べるため、出口戦略を考えておきましょう。

ランニングコストを正確に把握する

新築アパートは保守・修繕がかかりにくいですが、10年以上経過するとランニングコストがかかってくるようになります。思わぬ臨時出費となることもあるため、アパート経営の収益を少しずつ貯めておかなければいけません。どれぐらい貯めておく必要があるか把握するためにも、ランニングコストの内訳を把握しておきましょう。

【ランニングコストの内訳】