土地活用｜面白い方法＆差別化できるアパート経営の方法14選｜デメリットや選び方も
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土地活用をお考えの方には、「何か面白い土地活用の方法はないかな？」とお探しの方もおられるでしょう。
駐車場や太陽光発電、トランクルームやマンション・アパート経営などの一般的な土地活用もおすすめですが、せっかくなら他と差別化できるような面白い方法も知っておきたいですよね。
そこで今回は土地活用の面白い12の方法とメリット・デメリットをご紹介するとともに、ちょっと差のつく面白いアパート経営の6つの方法とメリット・デメリットをご紹介します。
あわせて面白い土地活用を選ぶときのコツもお伝えするので、これから土地活用をお考えの方はぜひご参考ください。
| このコラムのポイント |
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土地活用の面白い方法12選
まずは時代にともなってニーズが増えた方法やちょっと変わった方法まで、面白い土地活用の12の方法と、そのメリットとデメリットをご紹介します。
ご紹介する方法の一覧は次の通りです。
- 自動販売機
- コインランドリー
- コワーキングスペース（シェアオフィス）
- マンションのモデルルーム
- ロードサイド店舗（コンビニ・ドラッグストア）
- 福祉施設（保育園・介護施設）
- 貸し農園
- キャンプ場・グランピング場
- カーシェアリングスペース
- 看板の設置
- 資材置き場
- 等価交換
面白い土地活用① 自動販売機（自動販売機・証明写真機・カプセルトイなど）
土地活用？と思われるかもしれませんが、自動販売機は手軽に始められる土地活用のひとつです。
自動販売機と言っても一般的な飲み物だけでなく、スナック類などから最近ではスイーツやパン、餃子や韓国料理などの冷凍食品、お肉まであって意外と面白いです。
中には千円ガチャといってくじ引き的な自動販売機もあり、若者を中心にニーズがあります。
ファミリー世帯が多いエリアであればカプセルトイも面白いですね。
【メリット】
- 安い初期費用で始められる
- 限られた広さでも可能
- 手ばなれがよい（手間がかからない）
- ランニングコストがあまりかからない
- 撤去の際も容易
- 退去や不払いのリスクがない
【デメリット】
- 収益はあまり多くはない
- 節税にはつながらない
- 破損されるリスクがある
面白い土地活用② コインランドリー
コインランドリーも土地活用の面白い方法のひとつです。
最近は「コインランドリー+カフェ」や「コインランドリー+無人ジム」などの組み合わせで展開しているところも多く、特色をつけることで差別化も図れる面白さがあります。
コインランドリーは狭い土地でも可能な点や手ばなれが比較的良い点などが自動販売機と似ている点がいくつかありますが、初期投資に1,000万円～規模によっては数千万円がかかる点に注意が必要です。
また、定期的に掃除やメンテナンスなどが必要ですが、外部委託する場合はその分のコストがかかります。
【メリット】
- 限られた広さでも可能
- ランニングコストがあまりかからない
- 節税効果がある
- 安定的な収益が見込める
- 退去や不払いのリスクがない
【デメリット】
- まとまった初期費用がかかる
- 管理を外部委託する場合は人件費がかかる
- 犯罪リスクがある
- 高額な収益は期待できない
- 競合が現れやすい
面白い土地活用③ コワーキングスペース・シェアオフィス
フリーランスや個人が利用するコワーキングスペースや、複数の企業や個人事業主が1つのオフィスを共に利用するシェアオフィスは、コロナ禍によって需要が高まり、そのご定着しつつあります。
これらは都心部でニーズが高いイメージがありますが、土地活用としても有効な方法です。
最近では郊外のコワーキングスペースなどでは古民家を利用したものも増え、場合によっては持ち家をリノベーションして活用することもできます。
【メリット】
- 初期費用が抑えられる
- 節税効果がある（住宅部分がある場合）
- 地域創生に役立てられる
- フランチャイズ契約であればサポートが受けられる
【デメリット】
- 節税効果がない場合がある
- 収益に波が出やすい
- 外部委託の場合は経費が掛かる
- 自分で経営する場合は手腕と手間が必要になる
- フランチャイズ契約の場合は各種縛りなどが発生する
面白い土地活用④ マンションのモデルルーム
気づいたら空き地にマンションのモデルルームが建っているのを見かけたことはありませんか？
比較的短期間の土地活用を行いたい場合は、マンションのモデルルームという方法もあります。
マンションのモデルルームの建物は簡易的なものがほとんどで、通常販売が終了すれば撤去されるためです。
土地所有者はほとんど初期費用が発生せず、短期の土地活用としてはとても収益性の高い方法ですが、いつでも参入できるわけではなく、機会が比較的限られている点がデメリットです。
一般的にマンションのデベロッパーに土地を賃し、デベロッパーがモデルルームを建設する流れです。
【メリット】
- 初期費用がほぼ不要
- 収益性が高い
- 短期間活用したい場合に最適
【デメリット】
- 短期間の土地活用となる
- 参入する機会が限られている
面白い土地活用⑤ ロードサイド店舗（コンビニ・ドラッグストア）
道路沿いにある店舗、いわゆるロードサイド店舗の運営は以前から行われている土地活用の方法のひとつです。
ロードサイド店舗ではコンビニやドラッグストアなどが定番でしたが、ホームセンターや洋菓子店など最近ニーズが高まっている業種を選ぶことで差別化が図れ、面白みが増します。
駐車場があることが大切ですが、逆に駅近でなくても土地の広さを活かして運営ができるというメリットもあります。
一般的な方法としては、リースバック方式と事業用定期借地があります。
■リースバック方式
出店企業から建築資金を預かりという形で建物を建て、賃料が収益となる。
建物の所有者は土地オーナー。
■事業用定期借地方式
土地所有者が出店企業と「事業用定期借地契約」を結んで土地を貸し出し、地代が収益となる。
土地所有者は建物を建築しない。
【メリット】
- 駅近でなくても運営できる
- 郊外である分コストが抑えられる
- 収益が高い
- 集客力がある
【デメリット】
- ある程度の広さが必要
- 競合店の不安がある
- 接道の状況など立地に左右されやすい
- 管理やメンテナンスの手間がかかる
- 初期費用はある程度かかる
面白い土地活用⑥ 福祉施設（保育園・介護施設）
保育園や介護施設といった福祉施設の運営も土地活用としてよくあります。
通常保育園や入居型の介護施設などの運営は、立ち上げから運営まであらゆる規模が大きくなります。
しかしこの土地活用の面白いところは、近年ニーズが高まっている英語特化型などの特徴を持った小規模保育園や認可外保育園、企業内保育所などを選択したり、リハビリ型のデイサービスなどのように特色を出して差別化が図れるところです。
社会的貢献度が高いのでやりがいが感じられ、土地活用する側の思いが満たされるのも面白みがある点です。
ただし参入するには行政による諸条件のクリアなどが必要となり、特に保育園は厳しめに設定されているので、その辺りは注意が必要です。
こちらもロードサイド店舗と同様にリースバック方式と事業用定期借地方式といった方法が一般的です。
【メリット】
- 補助金制度が充実している（保育園）
- 立地があまりよくなくても可能（介護施設）
- 節税効果がある
- 社会的貢献度が高い
- 収益が安定している
- フランチャイズ契約であればサポートが受けられる
【デメリット】
- 参入のハードルが高い（特に保育園）
- 初期費用が高額になる
- 行政による補助や報酬の改定によっては賃料低下などのリスクがある
- 手間がかかる
- フランチャイズ契約の場合は各種縛りなどが発生する
面白い土地活用⑦ 貸し農園
コロナ禍でブームとなった家庭菜園の人気は、その後も比較的定着しています。
マンションに住んでいるケースが多い都心部では、農園を借りたいという人も一定数います。
そのため貸し農園という方法も、土地活用の面白い方法のひとつとしてニーズはあります。
特に農地を所有している場合、初期費用もほとんどかからず、比較的ローリスクで始められる方法です。
【メリット】
- 初期費用が少ない
- 別用途への転用が容易
【デメリット】
- 収益はあまり多くない
- 申請など初期の手続きの手間がややかかる
面白い土地活用⑧ キャンプ場・グランピング場
近年のアウトドアブームはいまだ継続しており、家族や友人らとの複数人でのキャンプだけでなく、ソロキャンプができるキャンプ場のニーズも高まっています。
シンプルなキャンプ場であれば、自然のままを活かして初期費用もあまりかけることなく始められます。
キャンプ場でも内容によって収益見込みが変えられるのも面白い点です。
グランピング場であればおしゃれな雰囲気づくりのために建物やサービスを充実させる必要があり初期費用が掛かりますが、その分シンプルなキャンプ場より収益が期待できます。
ソロキャンプ場も兼ね備える場合はセキュリティ面の強化に費用が掛かりますが、逆にそれによって競合と差別化することができます。
【メリット】
- 初期投資が抑えられる（シンプルなキャンプ場）
- 土地によってはそのまま活用できる
- 内容によって収益を高められる
【デメリット】
- 施設を充実させると費用が掛かる（グランピング）
- 防犯面での設備や配慮が必要となる
- オフシーズンは収益が見込みにくい
- 運営の手間が必要となる
面白い土地活用⑨ カーシェアリングスペース
月極駐車場やコインパーキングの経営は問活用では定番ですが、そこへカーシェアリングスペースを取り入れるのも面白い土地活用の方法です。
カーシェアとは、メーカーや企業などが保有する車を会員間で共有（シェア）し、好きなタイミングで使用することができるサービスのことです。
駐車スペースとなる土地を一括して業者へ貸し出す一括借り上げ方式の場合、初期費用や管理費もかからず運営の手間もかかりません。
車1台分程度の狭い土地であっても活用できるため、広さに限りがある土地の活用方法としても最適です。
また、すでに駐車場を経営している場合でも、一部をカーシェアリングスペースにすることで空き対策にもなります。
このようにローリスクで始められますが、収益化するには集合住宅などの多い地位が好ましいなど立地が多少影響します。
【メリット】
- 初期費用がほぼかからない
- 管理の手間と費用がかからない
- 狭小地でも可能
- 駐車場の空き対策になる
- 別用途への転用が容易
【デメリット】
- 収益化には立地を選ぶ
- 契約内容によっては解約の際に違約金が発生する
面白い土地活用⑩ 看板の設置
所有している土地への看板の設置は、意外と見落としがちな土地活用の方法です。
ただ看板を設置するだけで、初期費用をほぼかけずに賃料を収益として得られます。
道路沿いなど立地がよければ、たとえ狭い土地や変形地であっても土地活用をすることができます。
収益としては立地や大きさにもよりますが年間数万～数十万円程度が相場となっており、あまり大きいとは言えませんが土地にかかる税金などの維持費をペイしたい場合などには向いています。
【メリット】
- 初期費用がほぼかからない
- 狭い土地でも可能
- 変形地でも可能
- 運営の手間がかからない
【デメリット】
- 立地をある程度選ぶ
- 収益は多いとは言えない
面白い土地活用⑪ 資材置き場
郊外にある広い土地や、近隣で大規模工事などが行われている場所にある土地を活用したい場合、資材置き場という方法もあります。
近隣に建設会社や施工会社がある場合も、資材置き場のニーズが高いといえます。
資材置き場は、土地整備もなくそのまま更地の状態で貸し出せるため初期費用がほぼ掛からず、安定的に収益を得られる点がメリットです。
住居や商業施設の建設が制限される市街化調整区域での土地活用にも向いています。
【メリット】
- 初期費用がほぼかからない
- 安定的な収益が見込める
【デメリット】
- 立地によってはニーズがないケースもある
面白い土地活用⑫ 等価交換
等価交換とは、所有している土地に業者が建物を建て、建物の竣工後に土地の一部と建物の一部を等価で交換する方法です。
土地所有者に建築費用がかかることはありません。
たとえば土地所有者が出資した土地の上に業者がマンションや商業ビルを建て、各々の出資比率に応じた分だけをそれぞれが所有する、といった形になります。
等価交換は業者から話が来ることが一般的なので、土地の所有者が積極的にするケースはあまりみられないのが現状です。
【メリット】
- 初期費用がほぼかからない
- 借入金なしで事業ができる
- 業者のノウハウで事業・土地活用が行える
- 節税効果がある
【デメリット】
- 立地がよい土地にほぼ限られる
- 土地所有者からの参入は難しい
- 不動産の所有権などが複雑になる
アパート経営の面白い方法6選
続いて、普通のアパート経営とは一味違う、面白いアパート経営の方法6つとそのメリット・デメリットをご紹介します。
ご紹介する方法の一覧は次の通りです。
- SOHO付きアパート
- 店舗付きアパート
- シェアハウス
- コレクティブハウス
- デザイナーズアパート
- ガレージハウス（ガレージアパート）
アパート経営① SOHO付きアパート
SOHOとは「Small Office/Home Office（スモールオフィス・ホームオフィス）」の略で、小さなオフィスや自宅兼オフィスで働く働き方や、そのオフィス（ワークスペース）のことを意味します。
SOHO付きアパートとは、こうしたワークスペースが備わったアパートのことです。
面白い土地活用③「コワーキングスペース（シェアオフィス）」の項目でもお伝えしたように、コロナ禍以降、テレワークという働き方の定着やフリーランスの増加から、ワークスペースが備わった物件のニーズが増しています。
ワークスペースにはデスクなどのオフィス家具を備えつけるなど、居住スペースとワークスペースをあらかじめ切り分けることで差別化を図ることができます。
ワークスペースはWeb会議などにも対応した防音仕様にしたり、安定したWi-Fi環境を完備しておくとよいでしょう。
【メリット】
- 入居者の対象範囲が広くなる
- 防音などの付加価値で差別化を図れる
- オフィス兼のため賃料を高めに設定できる
【デメリット】
- 防音仕様にする場合はその分費用がかかる
アパート経営② 店舗付きアパート
店舗付きアパートとは、1階部分を貸し店舗にしたアパートのことです。
通常アパートの1階部分は防犯などの面から空室となりやすく賃料も低くなりがちですが、1階を店舗とすることで空室リスクを下げ、賃料も住居より高いため収益の面でも安定します。
ほとんどの場合でスケルトン状態での引き渡しとなるため、内装費も抑えられます。
階を店舗にすることで、保証金の一部を退去時に返還しなくてもよい償却として設定することが可能というメリットもあります。
1階を店舗にする場合の注意点としては、騒音や臭い、場合によっては煙や害虫対策も考えておかなければなりません。
不特定多数の人がで入りする機会が増えるため、住民へのセキュリティ対策はきちんとしておきたいところです。
【メリット】
- 空室リスクが下がる
- 住居のみよりも収益が大きくなる
- 1階部分の内装費が抑えられる
【デメリット】
- 店舗ニーズのリサーチが必要となる
- 店舗の種類によっては初期費用が高くなる
- 騒音・臭い等の対策が必要となる
- セキュリティ対策が必要となる
アパート経営③ シェアハウス型アパート
シェアハウス型アパートとは、個人の個室以外のリビング・キッチン・トイレ・浴室などを入居者同士で共有する形の賃貸住宅のことです。
シェアハウスは近年若者や外国人を中心にニーズがあり、コロナ禍を経てもその影響はほとんど受けていないといわれています。
ここで若者の移動が活発であることをデータからも見てみましょう。
上のグラフは総務省による統計調査の結果を引用したものですが、2022年の東京圏の転入超過率は0.27％と、前年に比べ0.05ポイント上昇していると伝えられています。
特に東京都特別区部は、前年（2021年）では転出超過だったところ、2022では転入超過へ転じています。
こちらのグラフでは、同調査結果による年代別の都道府県間移動率では22歳が最も高く、若者を中心に移動が活発であることがわかります。
これらからも、主に都市部では若者の流入が多くシェアハウスニーズの高さが想像できます。
また、シェアハウスでは「女性限定」「外国人限定」などのように入居者の対象を絞る、いわゆるコンセプト型にすることでより面白みのあるアパート経営ができ、差別化を図ることもできます。
一方で、共有スペースの維持管理や入居者トラブルへの対応など、通常のアパートと比較すると管理業務が多く手間は必要となります。
また、特殊な居住形態のため、後の通常のアパート経営に変えたい場合などは転用しずらいという点には注意が必要です。
【メリット】
- ワンルームよりも収益が高い
- 空室リスクを分散できる
- コンセプト型では様々なニーズに対応できる
【デメリット】
- 維持管理に手間がかかる
- 入居者トラブル対応のリスクが高くなる
- 物件の転用性が低い
アパート経営④ コレクティブハウス
最近シェアハウスと似た言葉でコレクティブハウスという言葉を聞く機会が増えたのではないでしょうか。
コレクティブハウスはシェアハウスと似ていますが、個別に個室・キッチン・トイレ・浴室などを設けたうえで「共同リビング」「共同菜園」といった共有スペースが設けられており、シェアハウスよりもプライバシー性が高いという点が異なります。
もともとはスウェーデンやデンマークなどの北欧で始まった居住形態で、「シニア世帯」「ペットのいる世帯」「ひとり親世帯」などのコンセプトのもとに組織だった暮らしを目的とするケースが多いのも特徴のひとつです。
入居者各自のプライバシーが保たれつつコミュニティを形成しやすいことから、賃貸アパートでも差別化のひとつとして取り入れられるケースも増えています。
【メリット】
- あらかじめ入居者をしぼりやすい
- 競合が少ない
- 長期入居が見込める
【デメリット】
- 維持管理費が通常のアパートよりもかかる
- ターゲット設定が重要になる
- 物件の運営に手間がかかる
- 入居審査に手間がかかる
アパート経営⑤ デザイナーズアパート
近年は、外観・内装共に洗練されたデザインのデザイナーズ住宅やデザイナーズマンションの人気がとても高いです。
アパートにおいても、従来のアパートのイメージを一新するようなおしゃれなデザイナーズアパートにすることで、ほかのアパートとは差別化を図ることができます。
デザインを重視したい、おしゃれな物件に住みたいというニーズは意外と多いため、家賃設定を高めにしても入居希望者は集まる傾向にあります。
また、それによって入居者の属性が高くなる傾向にあり、ひいては管理のしやすさにもつながります。
【メリット】
- 賃料を高めに設定できる
- 入居者属性が高くなりがちである
- 管理がしやすい
- 競合と差別化を図れる
【デメリット】
- ターゲットが限定される
- デザイン性を優先しすぎると住み心地が悪くなるケースもある
アパート経営⑥ ガレージハウス（ガレージアパート）
ガレージハウス（ガレージアパート）とは、1階部分がビルトインガレージとして駐車場になっている建物のことです。
戸建賃貸のような要素が強いですが、アパートの1階部分をガレージとして車やバイクなどが停められる仕様となっています。
通常のアパートでやマンションでは屋外の駐車場であるケースが多いため、車好きやバイク好きを対象にニーズが見込めます。
中には「車愛好家」などのコンセプトをもってコミュニティ形成の一環を担う、社エアスペースを持ったガレージハウスもあります。
建築費用は高くなる傾向にありますが、車だけでなくアウトドア用品の収納やスポーツ用品を保管したい場合なども含め、コアなニーズへの対応となるため賃料を高く設定することができ、長期入居も期待できます。
【メリット】
- 限定的でコアなニーズへ対応できる
- 差別化が図れる
- 賃料を高めに設定できる
【デメリット】
- 建築費用が高くなる傾向にある
- 通常のアパートと比較して戸数が少なくなる
土地活用で面白い方法を選ぶときの5つのコツ
最後にここまでご紹介したような、ちょっと変わった面白い土地活用の方法を選ぶときのコツをお伝えします。
ご紹介するコツは次の5つです。
- 土地活用の目的を明確にする
- 地域でニーズがあるかどうか調べる
- 土地の形や立地に適しているか考える
- メリットデメリットを比較する
- 複数のプランを比較する
1.土地活用の目的を明確にする
土地活用にはたとえば次のようにさまざまな目的があります。
- 資産形成
- 節税対策
- 相続対策
- 収益化
- 社会貢献
多くは資産形成や収益の獲得が考えられますが、人によっては節税や相続の対策であったり、数年後の用途までの間を有効活用したいというケースもあります。
また、土地の活用において社会貢献や地域の発展に貢献したいという思いが強い場合もあるかもしれません。
あらかじめ土地活用の目的を明確にしておくと、土地活用の方法も選びやすくなります。
2.地域でニーズがあるかどうか調べる
面白い土地活用を行いたくなっても、その地域でニーズがなければ収益化や継続が難しくなる可能性があります。
ニーズの有無は土地活用においてとても大切なポイントなので、どれくらいその土地がある地域でニーズがあるかをよく分析・調査してから、最適な方法を選ぶとよいでしょう。
3.土地の広さ・形状・立地に適しているか考える
どのような土地活用を選ぶかは、土地の広さ・形状・立地によっても限られてくる場合があります。
たとえばデイサービスなどの介護施設を選びたくても、土地の広さが限られていては難しくなります。
反対に今ある駐車場を活かしてカーシェアリングを取り入れることもできます。
ニーズとともに、土地の広さや形状、立地の面からも検討するとよいでしょう。
4.メリットデメリットを比較する
今回ご紹介したような土地活用の方法について、それぞれのメリットとデメリットを比較するのもひとつの方法です。
そのうえで、安定性を重視したいか、転用性の高さを重視したいかなどが見えてくるのではないでしょうか。
5.プロに相談し複数のプランを比較する
信頼できる相談先を探して土地活用のプランを立ててもらい、複数のプランを比較することで、最適な方法が見つかる可能性も高くなります。
もちろんご自身でのリサーチも大切ですが、さらに専門的な視点でアドバイスをもらえるので、金融機関や土地活用の経験が豊富な不動産会社などへ相談するとよいでしょう。
まとめ
今回は一般的な土地活用とは少し違った、面白い土地活用についてお伝えしました。
土地活用にはさまざまな方法があるので、その中で一番最適なものを選ぶと成功に至りやすいです。
そのためには専門家の力も借りながら、納得がいく土地活用の方法が見つかるようしっかりと検討するとよいでしょう。
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